Le dispositif Jeanbrun expliqué simplement : ce qu’il faut savoir avant d’investir

Le dispositif Jeanbrun, c’est quoi exactement ?

Le « dispositif Jeanbrun », aussi appelé statut du bailleur privé, est une nouvelle mesure fiscale créée par la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Il remplace le dispositif Pinel, qui n’existe plus, et doit encourager les particuliers à investir dans un logement pour le louer.

Le nom vient de Vincent Jeanbrun, ministre du Logement au moment de l’adoption de la loi. Il ne s’agit donc pas d’une marque commerciale ni d’un produit vendu par un promoteur : c’est une règle fiscale, inscrite dans le code général des impôts.

Le principe, en une phrase

Si vous achetez un logement pour le louer et que vous respectez certaines conditions, vous pouvez déduire chaque année une partie du prix du bien de vos revenus locatifs (et parfois de vos autres revenus), ce qui réduit d’autant votre impôt. C’est ce qu’on appelle un « amortissement fiscal » : un mécanisme jusqu’ici réservé à la location meublée, qui s’ouvre maintenant à la location vide.

Contrairement au Pinel, qui donnait une réduction d’impôt fixe calculée une fois pour toutes, le dispositif Jeanbrun fonctionne comme une déduction qui se répète chaque année sur vos revenus fonciers.

Les taux et les plafonds

Le taux d’amortissement dépend du type de bien et du niveau de loyer pratiqué :

Logement neuf : 3,5 % par an en location intermédiaire, 4,5 % en location sociale, 5,5 % en location très sociale.
Logement ancien rénové : 3 % par an en location intermédiaire, 3,5 % en location sociale, 4 % en location très sociale.

Ce taux s’applique sur 80 % du prix du bien (la valeur du terrain n’est pas amortissable). La déduction est plafonnée par foyer fiscal et par an :

8 000 € en location intermédiaire ;
10 000 € si au moins la moitié des revenus locatifs vient de logements loués en social ;
12 000 € si au moins la moitié vient de logements loués en très social.

Les conditions à respecter

Le logement doit être un appartement dans un immeuble collectif, neuf ou en état futur d’achèvement, ou ancien avec au moins 30 % de travaux de rénovation lourde.
Il doit être acheté entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Il doit être loué vide, comme résidence principale du locataire, pendant au moins 9 ans.
Le locataire ne peut pas être un membre de votre famille proche.
Les loyers et les ressources du locataire doivent respecter des plafonds, qui varient selon la zone géographique (le classement des communes et les montants exacts sont fixés par le ministère du Logement — voir la source ci-dessous pour vérifier votre commune).

Ce dispositif s’applique partout en France, y compris à Saint-Maur-des-Fossés et dans le Val-de-Marne, sans restriction de zone comme c’était le cas pour le Pinel.

Ce qu’en dit la profession

La FNAIM réclamait depuis plusieurs années la création d’un statut du bailleur privé, avec un mécanisme d’amortissement, pour relancer l’investissement locatif face à la hausse continue des loyers et des charges. Le texte finalement voté reprend cette logique, mais avec des taux plus faibles que ce que proposait la fédération. La FNAIM a jugé la version initiale du Gouvernement insuffisante face à l’ampleur de la crise du logement ; le texte adopté résulte d’un compromis parlementaire allant au-delà de cette proposition initiale.

Autrement dit : le dispositif existe et fonctionne, mais la profession elle-même considère qu’il ne réglera pas à lui seul la pénurie de logements locatifs.

À retenir

Le dispositif Jeanbrun est un avantage fiscal réel, mais qui suppose un engagement long (9 ans de location) et des règles précises à respecter. Avant de vous lancer, il est recommandé de vérifier la zone de votre commune et les plafonds applicables, et de vous faire accompagner par un professionnel ou votre centre des impôts pour valider votre situation personnelle.

Sources

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