L’encadrement des loyers, un dispositif expérimental depuis 2018
L’encadrement des loyers permet, dans certaines communes volontaires (Paris, Lille, Montpellier, plusieurs
villes d’Île-de-France notamment), de fixer un loyer de référence ainsi qu’un plafond au-delà duquel un
bailleur ne peut pas louer, sauf complément de loyer justifié. Mis en place à titre expérimental depuis
2018 dans neuf territoires, ce dispositif doit en principe prendre fin le 24 novembre 2026, sauf décision
de prolongation du gouvernement.
La Cour des comptes vient de publier un rapport d’évaluation sur ce dispositif. Au même moment, la FNAIM,
principale fédération de professionnels de l’immobilier, demande publiquement au gouvernement de ne pas le
reconduire. Les deux analyses, bien que venant d’horizons différents, convergent sur un point : l’encadrement
des loyers ne s’attaque pas à la cause réelle de la crise du logement.
Ce que dit la Cour des comptes
Le rapport de la Cour des comptes pointe plusieurs limites méthodologiques et pratiques du dispositif :
- Les critères retenus pour fixer les loyers de référence n’expliquent qu’environ 48 % des écarts de
loyers observés sur le terrain : la méthode de calcul reste imprécise. - La fiabilité des données collectées par les observatoires locaux des loyers n’est pas garantie, ce qui
fragilise la base même sur laquelle les plafonds sont fixés. - L’effet modérateur mesuré sur les loyers est réel mais limité : entre 2 % et 4 % de modération en
moyenne sur deux ans et demi, un résultat que la Cour invite à interpréter « avec prudence ». - Une insécurité juridique persiste autour des compléments de loyer, source de contentieux.
- Le rapport alerte sur un risque, à moyen et long terme, d’effet défavorable sur l’offre locative et sur
la construction de nouveaux logements.
Face à ces constats, la Cour propose deux scénarios : soit prolonger le dispositif mais en le conditionnant
à une réforme structurelle de sa méthode, soit l’abandonner au profit du renforcement des mécanismes déjà
existants, comme l’indice de référence des loyers (IRL), jugés plus simples à appliquer.
La position de la FNAIM
La FNAIM demande au gouvernement de ne pas prolonger l’encadrement des loyers au-delà de son échéance de
novembre 2026. Son argument central : ce dispositif « ne résout pas le problème de fond, à savoir la
pénurie de logements ». La fédération ne nie pas l’existence d’abus sur le marché locatif privé, mais
considère que sanctionner les propriétaires et plateformes qui ne respectent pas la loi est une réponse plus
pertinente que la pérennisation d’un contrôle administratif des prix.
Plutôt qu’un encadrement renforcé, la FNAIM plaide pour un « choc de confiance » auprès des propriétaires
bailleurs, qui passerait par une simplification et une plus grande stabilité du cadre fiscal et
réglementaire de l’investissement locatif, afin d’augmenter l’offre de logements disponibles à la location.
Pourquoi l’encadrement des loyers ne peut pas, à lui seul, résoudre la crise du logement
En croisant ces deux lectures, un constat se dégage : l’encadrement des loyers agit sur le prix affiché,
pas sur la disponibilité des logements. Or la crise que traversent de nombreux territoires, en particulier
en zone tendue, est d’abord une crise de l’offre.
- Un effet sur les prix trop modeste pour changer la donne : une modération de 2 à 4 % sur
deux ans et demi ne compense pas la hausse structurelle des loyers dans les zones où la demande dépasse
largement l’offre. - Une méthode de calcul fragile : si moins de la moitié des écarts de loyers s’expliquent
par les critères retenus, le plafond fixé ne reflète qu’imparfaitement la réalité du marché local. - Un risque sur l’offre elle-même : en rendant la mise en location moins attractive pour
certains propriétaires, le dispositif peut, à terme, réduire le nombre de logements proposés à la location,
l’effet inverse de celui recherché. - Aucune action sur la construction : l’encadrement des loyers ne crée pas un seul
logement neuf et n’agit pas sur les freins à la construction (foncier disponible, délais d’instruction,
coûts de construction).
Autrement dit, ce dispositif peut avoir un intérêt ponctuel pour limiter les dérives les plus visibles sur
un marché tendu, mais il ne traite pas la cause de la crise du logement, qui tient avant tout au manque de
logements disponibles, qu’il s’agisse de constructions neuves ou de biens remis sur le marché locatif.
Ce qu’il faudrait regarder en priorité
Les deux rapports convergent vers les mêmes leviers : simplifier et stabiliser le cadre de l’investissement
locatif pour redonner confiance aux propriétaires bailleurs, et faciliter la construction de nouveaux
logements dans les zones tendues. Des sujets qui concernent directement les propriétaires du Val-de-Marne et
de Saint-Maur-des-Fossés, confrontés comme ailleurs à un marché locatif sous tension.
Sources :
- Cour des comptes — L’encadrement des loyers
- MySweetImmo — Encadrement des loyers : la FNAIM demande au gouvernement de ne pas le prolonger
- Esteval — La FNAIM appelle à sanctionner les abus, pas à pérenniser un dispositif qui ne crée aucun logement
- FNAIM — L’encadrement des loyers, la FNAIM reste mobilisée pour défendre le logement